在中國的商業地產界，分為兩個鮮明的陣營，外來與本土，由於外來商家有著國際資本的支持和豐富的經驗，使得他們在中國這一新生市場上如魚得水，而本土企業更多依賴的是邊賣房和邊蓋商業的開發模式以及經驗不足的客觀現狀。兩者形成了截然不同的商業生態。

　　凱德商用產業有限公司現在是中國市場上最主要的商業地產開發商之一，也是外資商業地產的典型代表。他們在中國市場的發展，迅速且深入，目前已在中國35個城市擁有56個項目。凱德商用在去年通過融資優勢共投資237億港元，獲得8個項目，其中5個在中國。

　　凱德商用在商業地產全產業鏈的運作以及多元化的融資渠道，使中國本土開發商望塵莫及，尤其是在宏觀調控時期。

　　凱德怎麼看待中國市場的未來成長？進入一個新市場，會做怎樣的判斷？今年，凱德商用會有什麼動作？近日，在“中國商業地產行業發展論壇”上，記者帶著這些問題採訪了凱德商用中國總裁駱偉漢先生。加入凱德商用之前，駱偉漢擁有二十餘年在企業和政府部門的豐富管理經驗。

　　經濟觀察報：最近貴公司公佈了2011年年報，顯示除稅及少數股東權益利潤增長了8.1%，請問主要增長來自哪個地方？哪些市場？

　　駱偉漢：從整個集團的角度來看，凱德商用的增長主要來自新加坡，馬來西亞和中國三大市場。去年，我們在中國市場取得了較高的增長，客流量增長了7.5%，租戶銷售額增長了13.2%。

　　經濟觀察報：主要的增長是在中國市場，怎麼看中國市場？

　　駱偉漢：中國城鎮化發展日益加速、人口失業率低、居民可支配收入持續增加，且零售銷售額歷年增長迅速，為我們的業務發展提供了一系列良好的基礎，因此凱德商用一貫看好和重視中國市場。今年，凱德商用在中國有7家購物中心將相繼開業，我們在六大區域都有項目在談，一旦落實便會及時公佈。

　　經濟觀察報：扣除了折舊和攤銷是否賺錢？

　　駱偉漢：其實在購物中心行業裡，在開業之後，需要兩三年時間的醞釀，既需要耐心，也需要豐富的專業知識。凱德商用在華髮展業務近10年，對中國市場的認知日益加深，加上自身擁有的豐富的專業經驗，盈利狀況一直良好。

　　經濟觀察報：2011年貴公司新項目數量增長明顯，請問是出於何種考慮？

　　駱偉漢：2011年凱德商用共拿下了5個項目，其中包括購買上海龍之夢閔行和上海龍之夢虹口兩個項目餘下的50%股權。凱德商用旗下的嘉茂中國信託還成功收購了武漢新民眾樂園。另外兩個項目分別是與蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司一起合作建造當地最大的購物中心以及在重慶朝天門地塊打造來福士廣場。

　　經濟觀察報：你覺得中國的商業地產開發商在哪個環節是最薄弱的？

　　駱偉漢：每個公司的模式不盡相同，我們也不能說哪個模式最好。就我們自己來說，凱德商用綜合多功能的獨特購物中心業務模式融合了商業地產投資、開發、購物中心經營、資產管理及基金管理等多種職能，讓公司能夠在整條房地產價值鏈中運用其專業技能為利益相關者實現增值。穩定的資金鍊對這個行業來說非常重要。

　　經濟觀察報：你覺得在中國做商業地產，是不是缺乏一種好的金融氛圍，比如沒有REITs？

　　駱偉漢：我們當然希望這些房地產項目能夠出現在中國上市的房產信託基金裡面，那對我們來說，也不會有外匯風險，所以我們也非常期待中國出現上市房產信託基金的一刻，希望不會等太久吧。

　　經濟觀察報：你們怎麼要求投資回報率？

　　駱偉漢：我們有自己的計算方式，一般要求3到5年後達到一定的回報率。

　　經濟觀察報：今天的許多嘉賓都談到他們覺得在中國的二、三線城市有許多的商業物業的需求，因為在整個中國是消費上升的階段，我們認識到你們在中國市場非常深入。

　　駱偉漢：我們在中國35個城市有56個項目，不是單單在一、二線城市發展，我們有不少項目在三線城市。就拿西區來說，我們在成都有5個項目，重慶有2個項目，四川綿陽、德陽、宜賓都有項目，其他地區也一樣。我們一直以來對二、三線城市的經濟都非常看好，希望在這些已有項目的城市更加深入地發展。

　　經濟觀察報：你們進入三線城市有怎樣的考量，也就是怎樣判斷是否有發展潛力?

　　駱偉漢：我們看城市的消費總額，客流，消費者的購買能力等，最重要的是看租戶的數據。如果消費者很認同我們的購物中心，我們會開更多的店面。很多時候要看機會。一方面看這個​​城市的人均GDP，銷售總額等，也要看我們擁有的龐大租戶網絡中計劃進入這個城市的租戶的意見，不單單是地價便宜就進入，所以是要整體考慮的。

　　經濟觀察報：目前中國還處於宏觀調控階段，一些商業項目的融資還是有控制的，這個時候，對於你們外資來說是不是一個好的機會，因為你們的交易都可以在境外完成，對於你們來說，是不是一個優勢？

　　駱偉漢：我們有多元化的融資渠道，這是個優勢。就中國國內而言，大家對房地產融資比較謹慎，但因為我們有一定的經驗，跟品牌的合作一直也很規範，很多銀行都很樂意給我們貸款，而且提供很好的貸款利率。

　　經濟觀察報：現在有一種說法，大家覺得經濟轉型沒有那麼容易，消費沒有那麼容易拉動，有些人認為中國下階段會有通縮的情況，那你會對中國的消費力擔心嗎？

　　駱偉漢：這個不可能說沒有任何擔心，大家都一直在關注。但是居民薪資一直在上升，個人消費能力也很強，中國人有存款的習慣，不像西方國家利用大量的貸款去花，所以我們認為還是會有很大的消費空間，而我們能把國內國外一些好的品牌帶到城市裡、帶到區域裡，對居民來說，肯定會保持持續的消費，不會過多的擔心。

　　經濟觀察報：那你覺得政府是不是應該在拉動消費方面做一些努力，健全社保啊、健全醫療，讓人們不要老是去存錢，改變消費習慣、消費心理，其實可能說的有點遠，但是你是從一個相對成熟的經濟體來的，不知有沒有一些好的建議。

　　駱偉漢：因為我們的客群主要還是一些中高收入人群，他們工作比較穩定，消費潛力大，所以這方面，我們沒有特別地去分析。政府一般還是更關注收入較低的人群，暫時不是我們特別關注的消費客群。但是如果能夠推動低收入者消費，自然中高消費者的消費能力也能夠進一步提升。

　　經濟觀察報：對中國市場有怎麼樣增長預期？

　　駱偉漢：我們今年主要是完成7個購物中心的開業，再就是看機會收購新的項目。至於增長，要看能不能滿足消費者需求，定位不准，或者不夠專業的話，收入肯定達不到預期，我們身為行業裡面比較專業的團隊，對這個是非常有信心的。

 

 

2012/03/31  經濟觀察報