股神巴菲特有句名言：別人恐懼的時候我貪婪。剛剛過去的兩三個月，凱德商用中國總裁駱偉漢和他率領的管理團隊，對此的理解恐怕比很多人更深一些。

　　僅今年“十一”黃金周前夕，在日照、成都、哈爾濱、武漢、北京和寧波六地，凱德商用產業有限公司旗下，就相繼有六個大型購物中心和綜合商業項目正式開業或簽約啟動。對此，執掌凱德商用中國業務近兩年的駱偉漢表示，身為長期投資者，不管短期內外部環境如何變化，“我們會繼續看多中國市場，並非一時心血來潮”。在他看來，當市場出現波動，土地或項目價格走低時，正是收購的好時機。 “看多”理由　　現在的大中城市裡，越來越多的人喜歡到購物中心消費。種種利好，都將為中國的零售業和商業地產提供廣闊的成長空間。

　　據UBS（瑞士聯合銀行）預測，2020年中國零售總額將達到同年GDP的60%左右，從而替代長期以來的經濟拉動引擎——出口和投資。

　　同時，儘管中國商業零售業經歷了過去一二十年不斷加速的成長，但目前仍處於“青春期”。一個重要特徵是有組織的零售業（如大型商場和購物中心）比例仍不高，只佔總量約20%，其餘大多為鬆散的零售業態，而歐美等發達國家，前者的比例約為60 %～80%。

　　從更宏觀的經濟層面上看，2011年，中國城市化率首次突破50%大關，2012年全年GDP增幅預計7.5%，雖然比前幾年有所放緩，但仍遠高於世界上多數國家，受經濟增長拉動，今年全年全國零售業銷售額，預計將增長15%。

　　“早年我們剛剛進入中國時，有些城市市民對什麼是購物中心知之甚少，現在的大中城市裡，越來越多的人喜歡到購物中心消費了。”駱偉漢說，他相信，以上種種利好，都將為中國的零售業和商業地產提供廣闊的成長空間。

　　比如“黃金周”前夕開業的凱德晶品購物中心，位於北京西長安街沿線，覆蓋了京城西部著名的公主墳商圈周邊60萬人口。這座一共七層，總建築面積約7.2萬平方米的“一站式”購物中心，是凱德商用在北京地區開發和管理的為數眾多的大型商用物業之一。

　　近些年來，越來越多受到持續房地產調控衝擊的住宅開發商，爭相轉向政策和輿論壓力相對較低的商業地產開發，從而導致這一市場也出現了扎堆投資的過熱跡象。業界對“行業泡沫”質疑和擔憂聲不斷，即使是少數看上去財大氣粗的龍頭企業，也不時會傳出擴張過猛、資金吃緊的不利傳聞，而那些明顯不具備商業項目專業管理能力及充足資源支持的投資商，更可能面臨進退失據、慘遭淘汰的命運。

　　據該公司提供的數據，與2011年上半年相比，今年同期凱德商用中國區各大購物中心取得超過18%的淨物業收入增長，租戶銷售額增長近12%，客流增長一成以上。

　　讓凱德商用更有底氣的是，其母公司新加坡嘉德置地集團在亞太地區擁有豐富的投資組合，商業地產投資遍布新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國，中國的市場份額只是整個亞太地區投資的40%，因此對中國市場的波動情況，不會像中國的公司那樣敏感。

　　今年7月份，凱德商用在總部新加坡宣布，設立總額達10億美元的中國發展基金III，主要投資中國購物中心以及其他零售商用物業的開發。據悉，這只新成立的私募基金將先持有凱德商用在中國的3個在建項目，包括成都凱德廣場·天府、凱德廣場·魅力城以及上海盧灣綜合項目。此前，凱德商用曾於2006年和2007年分別設立6億美元的嘉茂中國商用發展基金和7.2億美元的中國發展基金II，均投資於中國零售商業地產的開發。

　　在同時遞交給新加坡交易所和中國香港交易所的公告中，凱德商用稱，“我們持續對中國零售市場的發展前景抱有信心，中國市場規模龐大，要加速我們在當地的業務擴張，必須與多方投資者合作，增強我們的投資能力。” 記者觀察“網潮”還未形成威脅　　就在凱德商用中國總裁駱偉漢馬不停蹄地穿梭於國內各地，為凱德商用旗下新項目搖旗吶喊之際，世界零售業大會在奧運會剛剛落幕的英國倫敦舉行。與會者熱議的話題之一是，隨著網上購物日益盛行，消費者的購物方式正在發生革命性的轉變，已開始引發政府部門、城市規劃機構和購物中心業主對商業房地產的未來需求及供應狀況的擔憂。

　　知名商業地產服務公司世邦魏理仕在大會上發布報告稱，在詳細調查了50家主要國際零售商（其在全球各地的門店數量總共超過32000家）後，他們發現，仍有七成左右的零售商認為，實體店零售仍是其主營業務。不過，預計兩年內，超過六成以上的零售商將轉型為一體化多渠道零售企業，即兼營實體店以及在線、移動終端銷售。

　　同時，受訪零售商普遍認為，如今在線銷售額僅佔其總銷售額的5%，但預計兩年內這一比例將增至10%。

　　這種消費者購物方式和零售業形態的巨大變化，比起週期性的經濟放緩和政策變化，更容易令人對仍然以大量擴充實體門店為基本發展模式的傳統商業地產開發商，包括凱德商用這樣的跨國大鱷的戰略及前景，產生疑慮。

　　對此，駱偉漢認為，迄今為止，網上購物主要吸引的還是對價格比較敏感，對購買商品有明確指向的那部分消費者，但它的軟肋也很明顯，即不能提供完整的購物體驗，比如與家人朋友相約一起逛一逛、看一看所帶來的心理滿足。　　他相信，購物中心面臨網絡衝擊仍然具有明顯優勢，因為購物中心的體驗式購物、交互式的豐富業態是從網上得不到的。

　　世邦魏理仕在上述報告中，也得出了讓商業地產商感到寬慰的結論：購物作為一種社會行為仍將繼續，門店業務不會因此萎縮。預計未來兩年內，72%的零售商在其國內市場經營的門店數量將保持不變或有所增加。另有60%的零售商表示，未來兩年內，在多渠道營銷策略的帶動下，他們需要擴大整個零售網絡的營業空間。　　“到目前為止，我們還沒有太擔心。”駱偉漢說。

 

 

 

 2012-11-19 中國經營報